Klíčové vlastnosti režimu pronájmu:
- Profesionální správa: Všichni vlastníci apartmánů musí svěřit jejich správu profesionální společnosti, která zajistí jejich pronájem třetím stranám. Vlastníci dostanou rentu vypočítanou na základě příjmů z pronájmu.
- Osobní využití: Majitelé mohou apartmán využívat pro osobní potřeby až 4 měsíce ročně. V hlavní sezóně (červenec a srpen) je osobní využití omezeno na 2 týdny, s povinností včas informovat správcovskou společnost. Mimo sezónu lze apartmán využívat podle potřeby.
- Dodatečné využití: Pokud majitelé chtějí apartmán využívat nad rámec povolených 4 měsíců, mohou to dojednat individuálně se správou.
Struktura nákupu a pronájmu:
- DPH a daňové výhody: Převod apartmánu podléhá 21% DPH, stejně jako jeho pronájem společnosti. Kupující má možnost požádat o vrácení DPH zaplacené při nákupu apartmánu.
Model výpočtu příjmů:
Příjmy vlastníků závisí na obsazenosti a dalších faktorech. Příklady níže ilustrují tři různé scénáře:
1. Nízká obsazenost (75 nocí/rok, příjem 15 000 €)
- 65 % z příjmů z pronájmu: 9 750 €
- Provozní náklady: (3 000 €)
- Vrácení DPH z nákladů: 630 €
- DPH placená správcovské společnosti: (1 692,15 €)
- Čistý příjem vlastníka: 5 687,85 €
2. Střední obsazenost (115 nocí/rok, příjem 23 000 €)
- 65 % z příjmů z pronájmu: 14 950 €
- Provozní náklady: (4 500 €)
- Vrácení DPH z nákladů: 945 €
- DPH placená správcovské společnosti: (3 139,50 €)
- Čistý příjem vlastníka: 8 255,50 €
3. Vysoká obsazenost (165 nocí/rok, příjem 33 000 €)
- 65 % z příjmů z pronájmu: 21 450 €
- Provozní náklady: (6 500 €)
- Vrácení DPH z nákladů: 1 365 €
- DPH placená správcovské společnosti: (4 504,50 €)
- Čistý příjem vlastníka: 11 810,50 €
Daňové povinnosti a vrácení DPH:
Kromě možnosti generování příjmů z pronájmu mohou vlastníci také využít výhodu vrácení DPH zaplacené při nákupu nemovitosti.
Příklad výpočtu vrácení DPH:
- Příjem z pronájmu: 8 057,85 € (DPH 1 692,15 €)
- Provozní náklady: (3 000,00 €) (DPH 630 €)
- Náklady na vlastnictví (pojištění, poplatky): 5 057,85 € (DPH 1 062,15 €)
Po započtení DPH z příjmů a nákladů:
- DPH z příjmů (repercutido): 1 692,15 €
- DPH z nákladů (soportado): (630 €)
- DPH z akvizice apartmánu: (37 800 €)
Na základě výpočtu má vlastník nárok na vrácení 36 737,80 € z DPH.
Práva a povinnosti vlastníků
Majitelé mají právo svou nemovitost osobně využívat až 4 měsíce v roce, přičemž maximálně 2 týdny mohou připadnout na červenec nebo srpen. O tomto užívání je nutné včas informovat správcovskou společnost, aby nemovitost zablokovala pro pronájem.
Pravidla pro vyúčtování a sledování příjmů
Vlastníci budou mít přístup k informacím o obsazenosti své nemovitosti a mohou tak sledovat výnosy v reálném čase. Vyúčtování výnosů bude správcovská společnost provádět každý měsíc. Náklady na údržbu a opravy nábytku a zařízení ponese každý vlastník zvlášť.
Povinnost podávat daňová přiznání
Při pronájmu nemovitosti podléhá vlastník povinnosti podávat daňové přiznání k DPH prostřednictvím formuláře 303, a to kvartálně. Rovněž bude muset vlastník vystavovat faktury správcovské společnosti za využití jeho nemovitosti. Daňové povinnosti zahrnují možnost odpočtu DPH z nákupu nemovitosti a dalších nákladů spojených s jejím provozem.
Daňové dopady pro nerezidenty
Pokud je vlastník nemovitosti nerezidentem Španělska, bude se na něj vztahovat daň z příjmů nerezidentů (IRNR). Správci nemovitostí budou odpovědní za úhradu daňových povinností vlastníků nerezidentů. Pokud vlastník nemovitosti pochází ze země mimo Evropskou unii, bude muset jmenovat zástupce v rámci Španělska, který ho bude zastupovat před daňovými orgány.
Závěr
Tento projekt nabízí atraktivní kombinaci investice do nemovitosti a příjmů z turistického pronájmu s minimální správní zátěží pro vlastníky. Díky profesionální správě nemovitostí a transparentnímu systému zúčtování se jedná o zajímavou příležitost jak pro rezidenty, tak i nerezidenty.
